Una de las principales funciones del notario es brindar seguridad jurídica al patrimonio de las familias a través de la formalización de la compraventa de inmuebles en escritura pública.
Por ello, es necesario acudir al notario antes de realizar cualquier trámite, pago o contrato de compraventa de un inmueble para que éste revise los documentos de la propiedad y asesore jurídicamente a las partes.
Si te preguntabas cuánto cuesta, si realmente debes hacerlo y qué pasa si no escrituras tu casa, te sugerimos leer hasta el final, ya que el Colegio Nacional del Notariado Mexicano y Vivanunciosresponden algunas de las dudas más comunes sobre el tema.
¿Un contrato privado puede sustituir la escrituración?
No, para la mayoría de las familias comprar una casa representa invertir todos sus ahorros y, muchas veces, el patrimonio más importante de su vida. No escriturar resulta peligroso puesto que los contratos privados y los poderes notariales no son soluciones a largo plazo y conllevan grandes riesgos para el comprador; por ejemplo, la muerte del vendedor da por concluido el poder, lo que implicaría que a la muerte del vendedor tendríamos que iniciar un juicio para probar la posesión del inmueble y con eso la propiedad.
¿Es muy caro escriturar un inmueble?
Actualmente en la zona metropolitana de la CDMX el costo de la escritura de compraventa de una vivienda oscila entre el 4% y 7% del valor total de la propiedad. La mayor proporción de este costo son impuestos y derechos que el notario retiene y tiene que pagar al fisco.
¿Cuáles son los gastos de escrituración?
Normalmente corren por cuenta del comprador, y son:
- Impuesto sobre adquisición de inmuebles (es local, en algunos lugares se denomina impuesto al traslado de dominio)
- Derechos de registro público
- Derechos por la obtención de certificados o constancias de diversas dependencias (tales como, certificado de libertad de gravámenes, constancias de no adeudo de contribuciones, constancias de uso de suelo, planos catastrales, entre otros; y erogaciones (pago a gestores, traslados, avalúos, viáticos, etcétera); finalmente los honorarios del notario y el correspondiente IVA.
En el caso del vendedor, ¿debe pagar algún impuesto?
Cuando una persona obtiene ingresos por la enajenación de un inmueble, es decir su venta, debe pagar el Impuesto sobre la Renta (ISR). Este impuesto solo lo pagan las personas físicas y en muchos casos es el propio notario ante el que se realiza la compraventa quien lo retiene.
Existen algunos casos en los que es posible exentar el pago del ISR o deducir gastos que se restan a la ganancia por la venta del inmueble y, como resultado, se paga un menor impuesto o no se paga nada.
En el caso de las personas morales el ingreso también está gravado, pero se acumula junto con sus demás ingresos. Vale la pena mencionar que también existen personas morales no lucrativas obligadas a pagar este impuesto como si fueran personas físicas y, hay casos, en que algunas personas físicas que tributan con el régimen de actividad empresarial sí causan este impuesto, pero el notario no se los retiene. En estos casos en particular, por la complejidad del tema, es apropiado acudir a un notario para pedir asesoría.
¿Cómo se puede exentar el pago del ISR?
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¿Quién es el dueño de una vivienda adquirida mediante un crédito hipotecario?
El propietario del inmueble, aun cuando el crédito hipotecario esté vigente, es el comprador. El inmueble sirve como garantía del crédito, solo en caso de incumplimiento de pago la institución bancaria puede demandar al deudor para que pague y, en caso extremo, el inmueble puede ser rematado.
José Antonio Manzanero Escutia, Presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano, señala que el esencial recordar que la escrituración de un inmueble es la única forma de tener la certeza jurídica de una propiedad ante terceros, incluyendo los bancos. De igual forma, es una forma de evitar fraudes inmobiliarios.
Preguntas que debes hacer a tu notario
público antes de comprar una casa
Si estás preparado para comprar una casa, pero no estás seguro de qué requisitos legales necesitas para empezar, aquí te damos una lista de preguntas útiles que puedes hacer a tu notario antes de comenzar el proceso.Todos alguna vez en nuestras vidas tendremos la necesidad de contratar servicios notariales para dar legalidad a nuestros contratos de arrendamiento o adquisición de casas o terrenos, pero no muchos sabrán qué preguntas son cruciales para conocer lo más importante acerca de las situaciones y compromisos que nos esperan.
Ya sea que busques asesoría notarial gratuita en línea, o tengas en mente asistir a la oficina de un notario conocido, esta lista de preguntas básicas podrá despejar las dudas más importantes que pudieras tener:
- ¿Qué papeles necesito para comenzar el proceso de compra de una casa?
- ¿Qué conceptos debo pagar al comprar una casa y al terminar de pagarla?
- ¿Qué son las escrituras de una casa y por qué son tan importantes?
- ¿Qué es el registro público de la propiedad?
- ¿Qué otro servicio notarial puede ofrecerme?
¿Qué papeles necesito para comenzar el proceso de compra una casa?
Esta pregunta es crucial para comenzar el proceso de compra de manera clara. Los notarios son expertos que seguramente han ayudado a muchas personas a comprar casas u otros inmuebles, por lo que podrán darte una lista detallada de requisitos dependiendo del estado en el que quieras comprar tu propiedad.
Estos documentos pueden ir desde identificaciones oficiales y comprobantes de ingresos, hasta contratos que te otorgan obligaciones monetarias a largo plazo. Consulta con un notario la mejor forma de proceder para realizar una compra segura.
¿Qué conceptos debo pagar al comprar una casa y al terminar de pagarla?¿Qué es el Impuesto Sobre Adquisición? ¿Es obligatorio? ¿Cuál es la cantidad correcta que debo pagar en el estado en el que vivo?
No dejes que estas dudas te desanimen de comprar una propiedad ya que tu notario puede responderlas.
Ya sea que los plazos de adquisición de tu casa sean de 5 o 20 años, debes tener en mente que al terminar de pagarla es necesario realizar trámites para asegurar la compra legalmente. Infórmate desde el primer momento para que tengas tiempo de ahorrar y administrar tus finanzas para cubrir estos gastos.
¿Qué son las escrituras de una casa y por qué son tan importantes?
La principal función de un notario al realizarse una transacción inmobiliaria es la redacción y revisión de las escrituras de una casa. Las escrituras son el documento que valida que la propiedad por la que pagaste te pertenece, y el abogado notario es quien da fe de que esto es cierto.
¿Cuánto cobra por realizar este trámite? ¿Cuánto tiempo tengo para tramitar las escrituras? ¿Qué situaciones se relacionan con la escrituración de una casa?
Por otro lado, si deseas comprar un hogar que tuvo otros dueños anteriormente, acudir con el notario puede ayudarte a asegurar que todo esté correcto y que los documentos que recibirás como garantía sean legales.
¿Qué es el registro público de la propiedad y el comercio?¿Qué puedo consultar en el registro público de la propiedad y el comercio? ¿Quién se encarga de hacer el registro de mi casa? ¿Cuándo debo hacerlo? ¿Qué pasa si no lo hago?
El registro público de la propiedad y el comercio es una institución que se encarga de llevar el control de las propiedades de las personas, de las empresas y del gobierno. Es importante que tu casa sea registrada ya que esto brinda transparencia al proceso de adquisición y evita futuros problemas en caso de que alguien quiera reclamar tu casa como suya.
¿Qué otro servicio notarial puede ofrecerme?
Al tratar de adquirir tu crédito hipotecario quizás te encuentres con cláusulas o conceptos legalesque son difíciles de entender. Por ejemplo, penalizaciones por adelanto de pagos o inclusión de primas de seguros que no pensabas contratar desde el principio.
Un notario público puede aclarar cualquier cláusula contractual que encuentres confusa. Antes de firmar cualquier papel, léelo bien y consulta con él los términos legales que te parezcan sospechosos. De esta forma evitarás que las compañías crediticias te tomen el pelo y termines pagando más de lo que inicialmente prospectabas.
Dependiendo del notario con el que asistas, este podrá ofrecerte servicios e información útiles para el futuro como la creación de un testamento para heredar tu propiedad y los requisitos necesariospara hacer esto.
La mayoría de las personas no somos expertos en materia de compra de bienes raíces. Es por eso que, muchas veces, es necesario buscar ayuda de profesionales familiarizados con los procesos de compra-venta y cierre de negociaciones inmobiliarias para hacer del proceso de compra de una casa un sueño hecho realidad en lugar de una pesadilla.
¡Recordar estas preguntas te ayudará a hacer una compra informada y beneficiosa para ti y tu familia!
¿Se puede anular la compra de un inmueble?
¿Vas a firmar el contrato de compraventa y temes no poder anular la compra
en caso de que se presente algún problema?
Aquí te decimos en qué casos puedes regresar la vivienda aun cuando ya se firmó el contrato de compraventa de inmuebleEs normal que se piense que una vez habiendo firmado un contrato ya no hay marcha atrás, sin embargo, los contratos deben contener cláusulas y lineamientos donde se establezcan las obligaciones de cada persona involucrada y especificar lo que pasaría en el caso del incumplimiento de éstas.
La compraventa de una casa consiste en la entrega de la vivienda y el pago del precio por ésta. Estos son actos que se rigen por la Ley Federal de Protección al Consumidor y por las condiciones establecidas en el contrato de compraventa de inmueble, por lo que cualquier falta que afecte el cumplimiento de las obligaciones contraídas al momento de firmar el contrato, puede ser una causa para rescindirlo.
Aquí te explicamos en qué casos se puede invalidar el contrato de acuerdo a la Ley Federal de Protección al Consumidor, sin embargo, esto puede variar dependiendo de las cláusulas y lineamientos establecidos en tu contrato.
¿En qué casos se puede anular el contrato de compraventa de inmueble?
- Si decides cancelarlo antes de la firma de las escrituras
- Si la vivienda presenta vicios ocultos
- Si el vendedor no entrega el inmueble en tiempo y forma
- Si la vivienda presenta características distintas a las señaladas
Si decides cancelarlo antes de la firma de las escrituras
Si ya se llevó a cabo la celebración del contrato de compraventa, pero aún no se firman las escrituras o se realiza la inscripción en el registro público, tanto tú como el vendedor se encuentran en su derecho de cancelar este contrato. Sin embargo, debes tomar en cuenta que la cancelación del contrato de compraventa genera una pena convencional que deberá cubrir la persona que solicite cancelarlo, por lo que dicha persona deberá pagar el porcentaje que se defina en el contrato sobre el valor total de la operación.
Si la vivienda presenta vicios ocultos
Uno de los puntos más importantes en la compraventa de un inmueble, dentro de la Ley Federal de Protección al Consumidor, es el de los vicios ocultos. Esto es, que la vivienda presente fallas graves que afectan a la estructura o instalaciones del inmueble y que por lo mismo lo vuelve inhabitable, inseguro o que evite que hagas uso de éste plenamente. Entre las obligaciones del vendedor se encuentra informar sobre la existencia de daños que afecten a la propiedad. Por lo tanto, si tu vivienda contaba con vicios ocultos desde antes de adquirir el inmueble y no se te había informado sobre estos, también puedes solicitar anular el contrato y el vendedor deberá cumplir con las responsabilidades correspondientes.
Si el vendedor no entrega el inmueble en tiempo y forma
Debes saber que una de las obligaciones del vendedor es hacer entrega del inmueble dentro del plazo establecido en el contrato, el cual no podrá ser mayor a 30 días hábiles contando a partir de la firma de las escrituras. El vendedor únicamente podrá faltar a esta cláusula si existiera alguna razón de fuerza mayor por la que se tuviera que pactar una nueva fecha de entrega. Si este no fuera el caso y el vendedor no presenta ninguna razón válida, podrás solicitar la rescisión del contrato y el vendedor tendrá que cubrir una pena convencional.
Si la vivienda presenta características distintas a las señaladas
Si la vivienda que se te entrega no corresponde a las características que se describen en el contrato, por ejemplo; el estado en el que se encuentra, servicios, la extensión del terreno, instalaciones, acabados, entre otros, también contarás con el derecho de solicitar la anulación de éste.
Recuerda que tú como comprador tienes el derecho de solicitar la rescisión del contrato por el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones del vendedor estipuladas en éste, por lo que deberás prestar atención al momento de pactar las condiciones y cláusulas del contrato de compraventa.
Conoce todo lo que debe incluir el contrato de compraventa de tu casa.
No olvides que mientras más informado estés más protegerás tu inversión.
Fuente: https://blog.vivanuncios.com.mx/bienes-raices/las-dudas-mas-frecuentes-escrituracion/