IMPUESTOS
¿Sabías que la compraventa de un inmueble
implica el pago de ciertos impuestos?
implica el pago de ciertos impuestos?
AL VENDER O COMPRAR UNA CASA ES COMÚN DEJAR FUERA DEL PRESUPUESTO LOS IMPUESTOS QUE SE DEBEN PAGAR, PERO CUMPLIR CON ESAS OBLIGACIONES MANTIENE TU SITUACIÓN TRIBUTARIA EN ORDEN Y TU PATRIMONIO ESTARÁ LIBRE DE PROBLEMAS LEGALES. NO DEJES DE LEER ESTO.
Al comprar una casa, ¿qué impuesto se debe pagar?
Al momento de la compraventa de una casa existen dos actos: una persona compra (adquiere) y otra vende (se desprende de su propiedad). Cada uno debe cubrir sus impuestos, quien compra tiene a su cargo el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) o Impuesto de Traslado de Dominio.
Este es recaudado por las distintas entidades federativas, normalmente es de 2% y se calcula sobre el valor más alto de la operación. Es muy importante destacar que esto cambia de estado a estado, por ejemplo, en la Ciudad de México puede llegar a ser de 5.8%. En entidades como Quintana Roo, la tasa cambia a 1.5% o 2.5% según el municipio.
Si compras una propiedad cuyo valor sea de un millón de pesos, y el valor del ISAI en tu entidad es de 4.5%, pagarás 45 mil pesos por concepto de dicho impuesto.
Cuando vendes un inmueble, ¿qué impuesto se debe pagar?
Quien vende debe pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por la utilidad que recibe por la venta (la diferencia entre lo que pagó por el inmueble y el precio en el que vendió). Ese impuesto únicamente se aplica sobre la utilidad.
Las personas físicas que venden una vivienda causan ISR por enajenación de casa habitación. Pero la ley reconoce que se puede exentar este pago si el valor máximo de la venta es de 700,000 Udis, aproximadamente 4 millones 376 mil pesos.
Se puede gozar de ese beneficio una vez cada tres años. El requisito para el vendedor es acreditar al notario con elementos documentales que efectivamente sea el dueño de la casa habitación que vende.
Cómo funcionan estos impuestos? y
¿cómo afectan al momento de realizar la compraventa de una casa?
El pago de ambos impuestos debe ser proporcional al valor de la operación que se esté realizando, en un acta se determina el monto. Al momento en que se hace la adquisición de la propiedad, el notariotiene la obligación de retener ese impuesto de quien compra, para posteriormente reportarlo y pagarlo a la autoridad correspondiente.
En el ejemplo anterior, si tú compras una propiedad con valor de un millón de pesos, esa propiedad genera un impuesto (ISAI) de alrededor de 45 mil pesos. El notario tiene la obligación de retenerte ese impuesto, darte un comprobante y luego pagárselo al gobierno de la ciudad. Después, debe demostrarte que ya hizo el pago al gobierno.
El uso de suelo y el precio de venta determinarán el pago o la exención de este impuesto.
NO pagan impuestos:
SÍ pagan impuestos:
¿Es necesario que un notario o un abogado dé fe a este tipo de transacciones en los contratos desde un principio?
Sí es necesario porque hacer este tipo de operaciones ante notario, implica que se hagan las cosas bien jurídicamente. El abogado es opcional, pues es un asesor para que las operaciones vayan orientadas en beneficio de su cliente.
De manera imparcial, el notario tiene que dar una traducción de propiedad de un bien inmueble para certificar que vendió quien tenía que vender y compró quien tenía que comprar; rectifica que el vendedor tenía la capacidad y la posibilidad de hacerlo sin depender de alguien más y que el comprador adquirió la propiedad sin ningún problema. Todo eso se ve en el contenido de la escritura.
Además, garantiza que tú como vendedor, no vas a tener problemas posteriores a la venta. Y al comprador, que no tendrá problemas con la propiedad.
¿Es necesario que la persona que compra esté dada de alta en Hacienda?
Sí, porque ese impuesto lo declara el notario, pero tiene que comprobar que tú eres quien lo pagó, y para comprobarle al gobierno que fuiste tu quien generó este impuesto necesitas estar dado de alta.
¿En dónde puedo encontrar más información sobre estos temas para estar seguro de que mi transacción va a estar jurídicamente bien hecha?
Es muy sencillo, entra a la página del Colegio Nacional del Notariado Mexicano en donde te pueden dar asesoría gratuita. Sus teléfonos son 01 (55) 5514-6058, 01 (55) 5525-6452 /6415/6254.
ABC para exentar o deducir el ISR al vender tu casa
¿Cuáles son los gastos de escrituración?
Normalmente corren por cuenta del comprador y son: impuesto sobre adquisición de inmuebles (es local y, en algunos lugares, se denomina impuesto al traslado de dominio); derechos de registro público; derechos por la obtención de certificados o constancias de diversas dependencias (tales como el certificado de libertad de gravámenes, constancias de no adeudo de contribuciones, constancias de uso de suelo, planos catastrales, etcétera); erogaciones (pago a gestores, traslados, avalúos, viáticos, etcétera); finalmente los honorarios del notario y el correspondiente IVA.
En el caso del vendedor, ¿debe pagar algún impuesto?Cuando una persona obtiene ingresos por la enajenación de un inmueble, es decir su venta, debe pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR). Este impuesto solo lo pagan las personas físicas y, en muchos casos, es el propio notario ante el que se realiza la compraventa quien lo retiene.
“Existen algunos casos en los que es posible exentar el pago del ISR o deducir gastos que se restan a la ganancia por la venta del inmueble y, como resultado, se paga un menor impuesto o no se paga nada. En el caso de las personas morales el ingreso también está gravado, pero se acumula junto con sus demás ingresos. Vale la pena mencionar que existen también personas morales no lucrativas obligadas a pagar este impuesto como si fueran personas físicas, igualmente hay casos en que algunas personas físicas que tributan con el régimen de actividad empresarial aunque sí causan este impuesto, el notario no se los retiene; en estos casos en particular, por la complejidad del tema, es apropiado acudir a un notario para pedir asesoría”, señala José Antonio Manzanero, expresidente y decano del Colegio Nacional del Notariado Mexicano.
¿Cómo se puede exentar el pago del ISR?
Se encuentran exentos de este impuesto los ingresos obtenidos por la venta de casa habitación hasta por un monto de 700,000 Udis (aproximadamente 4 millones 376 mil pesos), por cada uno de los vendedores de que se trate; esto es por cada persona que venda, siempre que acredite que es precisamente la casa en la que habita con los siguientes documentos:
¿Qué se puede deducir en el ISR?
En los casos en que no se pueda exentar (por ya haberlo hecho en un periodo de 3 años, por superar el monto establecido por la ley o no ser casa habitación) podrán deducirse algunos conceptos que tomará en cuenta el notario para calcular el impuesto correspondiente.
Para hacerlo deberá entregarse al notario facturas y comprobantes fiscales por estos conceptos. Es muy importante decir que algunas de estas facturas se obtienen al momento de la compra y otras durante el tiempo que se habita el inmueble y no podrán recuperarse si no se solicitaron en su momento.
1. Costo comprobado de adquisición (lo que al vendedor le costó adquirir el inmueble).
Se acredita para inmuebles adquiridos antes de abril de 2014 con la escritura correspondiente y a partir de entonces con un complemento de la factura del notario (CFDI) con dicha información. Es muy importante asegurarse de contar con la factura del notario desde la compra del inmueble, de lo contrario no podrá deducirse al momento de la venta.
2. Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones.
Se acreditan con las facturas correspondientes con el aviso de terminación de obra o con un avalúo (en este último caso solo al 80%). La recomendación aquí es siempre contar con las facturas en regla y dar todos los avisos para evitar algún problema en lo futuro.
3. Gastos notariales.
Estos, como se dijo antes, se acreditan con la factura correspondiente.
4. Comisiones y mediaciones.
Esto se refiere a la cantidad que se paga a los mediadores o “corredores” inmobiliarios. Antes se estableció que para deducir estos gastos deberá exigirse una factura al momento de la compra; si no se cuenta con ella, no habrá deducibilidad de este concepto.
Es recomendable preguntar al notario todo lo relacionado con la exención y deducción del ISR desde la adquisición del inmueble, ya que si no se tiene dicha información y, en su caso documentos, quizá ya no se puedan conseguir posteriormente los elementos necesarios.
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¿Un extranjero paga más impuestos al comprar,
vender o rentar en México?
TE DECIMOS EN QUÉ CASOS UN EXTRANJERO PAGA LO MISMO QUE UN MEXICANO, CUÁNDO PAGA MÁS E INCLUSO CUANDO PUEDE EXENTAR IMPUESTOS AL IGUAL QUE UN NACIONAL.
CASO 1. CUANDO UN MEXICANO COMPRA
Cuando una persona de nacionalidad mexicana compra un inmueble, a nivel general, el proceso que debe cumplir es el siguiente:
CASO 2. CUANDO UN EXTRANJERO COMPRA (FUERA DE LA ZONA PROHIBIDA)
Cuando un extranjero compra un inmueble fuera de la llamada ‘zona prohibida o zona restringida’ -que implica una distancia de 100 km al interior del país y 50 km desde las costas-, es decir, si compra una casa o departamento en la colonia del Valle en la CDMX, dicha persona únicamente debe convenir con el gobierno mexicano, a través de la Secretaría de Relaciones Exteriores, que se le considere como nacional en relación a esa adquisición. Este proceso responde a lo que se conoce como cláusula Calvo.
“Ese es un trámite que ni siquiera tiene un costo especial, de tal suerte que es un requisito más en el que los notarios ayudamos a los adquirientes extranjeros. Y no les cuesta más la escritura por ser extranjeros, pagan lo mismo que un mexicano al momento de adquirir”, explica José Antonio Manzanero.
CASO 3. CUANDO UN EXTRANJERO ADQUIERE (DENTRO DE LA ZONA PROHIBIDA O RESTRINGIDA)
En estas circunstancias, la ley de inversión extranjera permite a los extranjeros utilizar la figura del fideicomiso para aprovechar un inmueble que esté dentro de la franja restringida o prohibida, como Acapulco o Cancún.
“Para esos efectos el extranjero no puede adquirir el dominio directo como comprador y el instrumento jurídico que le queda es -a través de un fideicomiso-, utilizar y aprovechar el bien. En ese sentido, se requiere una institución de crédito para que, como fiduciaria, esta sea la que administre este negocio jurídico”, indica el decano del Colegio Nacional del Notariado Mexicano.
Este tipo de fideicomisos por ley tienen una duración máxima de 50 años, que el interesado puede pedir que se extienda 50 años más. De esa forma, puede aprovechar el uso del inmueble hasta por 100 años.
Cabe señalar que el extranjero deberá cubrir el costo del fideicomiso, el cual variará según la tarifa de la institución fiduciaria por su intervención. Hay que tramitar el permiso correspondiente ante la Secretaría de Relaciones Exteriores y darle aviso a dicha secretaria por parte de la fiduciaria cuando se haya usado ese permiso para acceder al bien inmueble.
El consejo para los extranjeros interesados en adquirir una casa o departamento en la zona prohibida mexicana es acudir a algún banco para saber el costo de esto, así como el costo de las escrituras, mismo que se elevará al requerir un procedimiento más sofisticado dada la intervención de la institución de crédito.
En resumen, cuando un extranjero compra un inmueble fuera de la zona prohibida, no tiene que pagar más que lo que paga un mexicano por esa operación, a menos que decida adquirir una casa o un departamento en la playa, por ejemplo, (o sea dentro de la zona restringida).
En ese caso, un extranjero necesita adquirir la propiedad con apoyo de una institución bancaria que servirá como fiduciario. El extranjero se convierte en fideicomisario y gracias a ello podrá gozar del bien inmueble. Pero mucho ojo, esta persona no será propietaria de la casa o departamento, solo va a ser fiduciario aunque podrá usar la propiedad o incluso rentarla y obtener ingresos de ello, aunque claro deberán pagar sus respectivos impuestos.
CASO 4. CUANDO EL VENDEDOR ES MEXICANO O EXTRANJERO
“Cuando se vende un inmueble realmente no es importante el tema de la nacionalidad, lo que importa es el concepto de la residencia para efectos fiscales. Imaginemos el caso de un ciudadano español que ha vivido en México 20 años o más, por lo que cuenta con residencia fiscal en México, aunque sigue siendo extranjero. Cuando esta persona vende, pagará sus impuestos como cualquier otro contribuyente, inclusive puede llegar a exentar por vender su casa habitación”, advierte Manzanero.
La historia es diferente para un mexicano.
Pongamos el ejemplo de un mexicano que radica en Estados Unidos y quiere vender una casa que tiene en México. “Si el señor es residente fiscal en otro país, cuando venda un bien que tiene en la República Mexicana, tendrá que pagar impuestos bajo otro esquema en el que son más altos”, indica el especialista.
En ese sentido, necesitamos entender que más que la nacionalidad, lo verdaderamente relevante es la residencia fiscal de una persona al momento de vender un inmueble.
CASO 5. CUANDO UN MEXICANO O UN EXTRANJERO RENTA
Por último, cerramos este tema con el aspecto del arrendamiento.
En el supuesto de que un extranjero o un mexicano quieran rentar, no hay ninguna distinción: no es más caro ni más barato para uno u otro. Eso se debe, esencialmente, a que el arrendamiento de un inmueble no requiere una escritura pública ante notario, solo la firma de un contrato de arrendamiento bajo condiciones que resguarden los derechos y obligaciones del dueño y del inquilino.
Finalmente, si un mexicano o un extranjero quisieran rentar en la llamada ‘zona restringida’, lo pueden hacer sin ningún problema ya que no están adquiriendo el dominio directo sobre el bien, sino únicamente el uso o el uso y goce de ese bien inmueble.
Impuestos al vender un terreno y al comprar un local comercial
¿QUIERES VENDER UN TERRENO PARA TENER LIQUIDEZ O COMPRAR UN LOCAL PARA EMPRENDER UN NEGOCIO? ESTO TE INTERESA.
En el artículo Impuestos por comprar y vender un inmueble vimos que, cuando una persona compra un inmueble, debe de pagar el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), el cual es determinado y recaudado por las distintas entidades federativas. Este puede ir de 2% a más de 5% y se calcula sobre el valor más alto de la operación.
También quedó establecido que, en algunas entidades del país, como Coahuila o Nuevo León, las adquisiciones por causa de muerte y las donaciones tienen tasa cero.
Por otra parte, José Antonio Manzanero, expresidente y decano del Colegio Nacional del Notariado Mexicano, nos aclaró que las personas físicas que venden una vivienda causan un Impuesto Sobre la Renta (ISR) por enajenación de casa habitación. No obstante, se les puede exentar de ese pago siempre y cuando el valor máximo de la venta sea de 700,000 Udis, o sea, alrededor de 4.3 millones de pesos; y también se cumplan ciertos requisitos. No dejes de leer la nota completa para conocer los detalles.
Impuesto al vender un terrenoAhora bien, ¿qué es lo que pasa al vender un terreno? De acuerdo con el expresidente José Antonio Manzanero, la venta de un terreno nunca está exenta de ISR. El contribuyente solo puede exentar la venta de una casa habitación cada tres años.
“Si yo vendo un terreno, necesariamente un notario debe realizar un cálculo que prevé la Ley del Impuesto Sobre la Renta aplicando ciertas tarifas bajo una regla: entre más gana una persona, más paga sobre ISR. Esto se lleva a cabo desde el 1º de marzo de 2014”, asevera.
Veamos dos ejemplos:
Caso 1Juan compró un terreno hace dos años por un millón de pesos y ahora tiene una emergencia económica, por lo que decide vender su terreno en el mismo precio.
“Tan solo por los años que han transcurrido desde que compró, lo que pagó de escrituras, los costos de adquisición y las deducciones van a ser mayores al precio en que venda. Ante este escenario, al vender -y aún cuando se tiene un ingreso de un millón de pesos-, las deducciones son mayores y no tiene por qué pagar impuesto porque tiene una pérdida fiscal”, explica Manzanero.
Caso 2Juan cambia de opinión y decide vender su terreno en un millón 500 mil pesos. Lo hace y, aún con deducciones, tiene una ganancia de 300 mil pesos.
“Los valores ajustados y las deducciones llevan a que, el millón que Juan pago hace dos años, ahora se haya convertido en un millón 200 mil pesos. Como gana 300 mil pasos en la operación de venta, solamente sobre esos 300 mil se deberá hacer el cálculo y el pago del ISR pago provisional por venta de bienes”, advierte Manzanero.
Impuesto en la compra de un inmueble de uso comercialCuando se trata de la compra de una oficina, un local comercial, una fábrica, etcétera, además de la escrituración y el ISR a cargo del vendedor, el comprador tiene la obligación de pagar el Impuesto al Valor Agregado(IVA), que es del orden, siempre de 16% sobre el valor de las construcciones no destinadas a uso habitacional.
No dudes en acudir con un notario para resolver tus dudas, consulta el directorio de notarios afiliados al Colegio Nacional del Notariado Mexicano aquí.
Es importante que no te dejes llevar por la creencia de que es un servicio demasiado costoso o tardado, pues cuando un notario interviene en una operación traslativa de domino de inmuebles, más de 85% de lo que cobra en una escrituración se destina al pago de impuestos, derechos y contribuciones locales y federales.
El impuesto al heredar una casa y cómo exentarlo
HAY 3 REQUISITOS PARA NO PAGAR EL IMPUESTO SOBRE ADQUISICIÓN
DE INMUEBLES (ISAI) AL HEREDAR UN INMUEBLE.
¿Sabías que el heredero de un inmueble debe pagar un impuesto que se llama Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles o Impuesto de Traslación de Dominio para recibir la propiedad que recibió en herencia?
Este impuesto se genera porque la persona que falleció (el propietario de la casa o departamento) ‘transmite’ la propiedad de ese bien a alguien más (al heredero). En otras palabras, al haber una transmisión inmobiliaria, se causa ese impuesto.
De acuerdo con el Colegio Nacional de Notariado Mexicano, cuando se recibe un inmueble por herencia es necesario distinguir aspectos como la ubicación, pues hay entidades como la Ciudad de México, Nuevo León y Coahuila donde no se causan impuestos por recibir bienes inmuebles por herencia, mientras que en otros estados sí se grava.
Por ejemplo, cuando alguien recibe por herencia un inmueble en el Estado de México, deberá pagar el impuesto que se paga por comprar una vivienda en esa zona, o sea, el ISAI.
Asimismo, tiene que ver el valor del inmueble, si lo que se va a adjudicar está dentro de cierta cantidad establecida, se puede estar exento del ISAI por muerte, pero si se rebasa esa cantidad, deberá gravarse.
LOS 3 REQUISITOS PARA EXENTAR EL PAGO DE ISAI AL HEREDAR UN INMUEBLE
“En la CDMX, hasta 2018 había una tasa cero muy benéfica con supuestos muy fáciles de cumplir sin importar el valor del inmueble, la antigüedad del fallecimiento de la persona o el destino del inmueble. A partir de este año se reconoce la tasa cero siempre y cuando se cumplan varios requisitos”, explica José Antonio Manzanero, expresidente y decano del Colegio Nacional del Notariado Mexicano.
Tales requisitos son tres y a continuación te los presentamos:
HTTPS://BLOG.VIVANUNCIOS.COM.MX/BIENES-RAICES/ABC-EXENTAR-DEDUCIR-ISR-AL-VENDER-CASA/
HTTP://WWW.LAMUDI.COM.MX/JOURNAL/IMPUESTOS-QUE-SE-GENERAN-AL-COMPRAR-UNA-CASA/
Fuente: https://blog.vivanuncios.com.mx/bienes-raices/especiales/que-impuestos-pagar-al-adquirir-un-inmueble/?utm_source=doppler&utm_medium=email&utm_campaign=20190328_BlogEspecial-01
Al comprar una casa, ¿qué impuesto se debe pagar?
Al momento de la compraventa de una casa existen dos actos: una persona compra (adquiere) y otra vende (se desprende de su propiedad). Cada uno debe cubrir sus impuestos, quien compra tiene a su cargo el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) o Impuesto de Traslado de Dominio.
Este es recaudado por las distintas entidades federativas, normalmente es de 2% y se calcula sobre el valor más alto de la operación. Es muy importante destacar que esto cambia de estado a estado, por ejemplo, en la Ciudad de México puede llegar a ser de 5.8%. En entidades como Quintana Roo, la tasa cambia a 1.5% o 2.5% según el municipio.
Si compras una propiedad cuyo valor sea de un millón de pesos, y el valor del ISAI en tu entidad es de 4.5%, pagarás 45 mil pesos por concepto de dicho impuesto.
Cuando vendes un inmueble, ¿qué impuesto se debe pagar?
Quien vende debe pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por la utilidad que recibe por la venta (la diferencia entre lo que pagó por el inmueble y el precio en el que vendió). Ese impuesto únicamente se aplica sobre la utilidad.
Las personas físicas que venden una vivienda causan ISR por enajenación de casa habitación. Pero la ley reconoce que se puede exentar este pago si el valor máximo de la venta es de 700,000 Udis, aproximadamente 4 millones 376 mil pesos.
Se puede gozar de ese beneficio una vez cada tres años. El requisito para el vendedor es acreditar al notario con elementos documentales que efectivamente sea el dueño de la casa habitación que vende.
Cómo funcionan estos impuestos? y
¿cómo afectan al momento de realizar la compraventa de una casa?
El pago de ambos impuestos debe ser proporcional al valor de la operación que se esté realizando, en un acta se determina el monto. Al momento en que se hace la adquisición de la propiedad, el notariotiene la obligación de retener ese impuesto de quien compra, para posteriormente reportarlo y pagarlo a la autoridad correspondiente.
En el ejemplo anterior, si tú compras una propiedad con valor de un millón de pesos, esa propiedad genera un impuesto (ISAI) de alrededor de 45 mil pesos. El notario tiene la obligación de retenerte ese impuesto, darte un comprobante y luego pagárselo al gobierno de la ciudad. Después, debe demostrarte que ya hizo el pago al gobierno.
El uso de suelo y el precio de venta determinarán el pago o la exención de este impuesto.
NO pagan impuestos:
- La venta de una casa habitación que 1) puedas demostrar que es tuya y 2) cuyo precio no rebase las 700,000 Udis.
SÍ pagan impuestos:
- La venta de un terreno nunca está exenta de ISR. Sin embargo, al vender un terreno, el cálculo puede arrojar una pérdida.
- Si la casa habitación que vendes supera los cuatro millones de pesos. Por ejemplo si tu inmueble lo vas a vender en seis millones de pesos, los primeros cuatro millones están libres de impuestos, pero el resto sí causa ISR.
- Cuando se trata de la compra de una oficina, un local comercial, una fábrica, etcétera, además de la escrituración y el ISR a cargo del vendedor, el comprador tiene la obligación de pagar el Impuesto al Valor Agregado(IVA), que es del orden, siempre de 16% sobre el valor de las construcciones no destinadas a uso habitacional.
- Al vender una casa con uso de suelo comercial, para oficina o un consultorio, de esa venta, el monto que corresponde al terreno no va a generar impuestos, pero las construcciones destinas a la oficina sí generan.
- Cuando el inmueble que vendes es de uso habitacional pero lo tenías rentado. Entonces, al no poder demostrar que está habitado por ti, de la utilidad que recibas, vas a tener que pagar un impuesto, que es como el que cualquiera de nosotros paga por los ingresos que recibimos.
- Una casa habitación con un pequeño comercio, sí causa IVA por el valor de las construcciones que corresponden al local. Pero el valor de las construcciones destinadas al hogar y el terreno, no genera este impuesto
¿Es necesario que un notario o un abogado dé fe a este tipo de transacciones en los contratos desde un principio?
Sí es necesario porque hacer este tipo de operaciones ante notario, implica que se hagan las cosas bien jurídicamente. El abogado es opcional, pues es un asesor para que las operaciones vayan orientadas en beneficio de su cliente.
De manera imparcial, el notario tiene que dar una traducción de propiedad de un bien inmueble para certificar que vendió quien tenía que vender y compró quien tenía que comprar; rectifica que el vendedor tenía la capacidad y la posibilidad de hacerlo sin depender de alguien más y que el comprador adquirió la propiedad sin ningún problema. Todo eso se ve en el contenido de la escritura.
Además, garantiza que tú como vendedor, no vas a tener problemas posteriores a la venta. Y al comprador, que no tendrá problemas con la propiedad.
¿Es necesario que la persona que compra esté dada de alta en Hacienda?
Sí, porque ese impuesto lo declara el notario, pero tiene que comprobar que tú eres quien lo pagó, y para comprobarle al gobierno que fuiste tu quien generó este impuesto necesitas estar dado de alta.
¿En dónde puedo encontrar más información sobre estos temas para estar seguro de que mi transacción va a estar jurídicamente bien hecha?
Es muy sencillo, entra a la página del Colegio Nacional del Notariado Mexicano en donde te pueden dar asesoría gratuita. Sus teléfonos son 01 (55) 5514-6058, 01 (55) 5525-6452 /6415/6254.
ABC para exentar o deducir el ISR al vender tu casa
¿Cuáles son los gastos de escrituración?
Normalmente corren por cuenta del comprador y son: impuesto sobre adquisición de inmuebles (es local y, en algunos lugares, se denomina impuesto al traslado de dominio); derechos de registro público; derechos por la obtención de certificados o constancias de diversas dependencias (tales como el certificado de libertad de gravámenes, constancias de no adeudo de contribuciones, constancias de uso de suelo, planos catastrales, etcétera); erogaciones (pago a gestores, traslados, avalúos, viáticos, etcétera); finalmente los honorarios del notario y el correspondiente IVA.
En el caso del vendedor, ¿debe pagar algún impuesto?Cuando una persona obtiene ingresos por la enajenación de un inmueble, es decir su venta, debe pagar el Impuesto Sobre la Renta (ISR). Este impuesto solo lo pagan las personas físicas y, en muchos casos, es el propio notario ante el que se realiza la compraventa quien lo retiene.
“Existen algunos casos en los que es posible exentar el pago del ISR o deducir gastos que se restan a la ganancia por la venta del inmueble y, como resultado, se paga un menor impuesto o no se paga nada. En el caso de las personas morales el ingreso también está gravado, pero se acumula junto con sus demás ingresos. Vale la pena mencionar que existen también personas morales no lucrativas obligadas a pagar este impuesto como si fueran personas físicas, igualmente hay casos en que algunas personas físicas que tributan con el régimen de actividad empresarial aunque sí causan este impuesto, el notario no se los retiene; en estos casos en particular, por la complejidad del tema, es apropiado acudir a un notario para pedir asesoría”, señala José Antonio Manzanero, expresidente y decano del Colegio Nacional del Notariado Mexicano.
¿Cómo se puede exentar el pago del ISR?
Se encuentran exentos de este impuesto los ingresos obtenidos por la venta de casa habitación hasta por un monto de 700,000 Udis (aproximadamente 4 millones 376 mil pesos), por cada uno de los vendedores de que se trate; esto es por cada persona que venda, siempre que acredite que es precisamente la casa en la que habita con los siguientes documentos:
- Comprobantes fiscales de pagos efectuados de luz
- Comprobantes fiscales de pagos efectuados de teléfono
- Estados de cuenta bancarios, de casas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias
- Credencial para votar que consigne como el domicilio la casa habitación que se vende
- Los documentos mencionados podrán estar a nombre del contribuyente, de su cónyuge, de sus ascendientes o descendientes en línea recta
- Solo se puede exentar una vez cada 3 años.
¿Qué se puede deducir en el ISR?
En los casos en que no se pueda exentar (por ya haberlo hecho en un periodo de 3 años, por superar el monto establecido por la ley o no ser casa habitación) podrán deducirse algunos conceptos que tomará en cuenta el notario para calcular el impuesto correspondiente.
Para hacerlo deberá entregarse al notario facturas y comprobantes fiscales por estos conceptos. Es muy importante decir que algunas de estas facturas se obtienen al momento de la compra y otras durante el tiempo que se habita el inmueble y no podrán recuperarse si no se solicitaron en su momento.
1. Costo comprobado de adquisición (lo que al vendedor le costó adquirir el inmueble).
Se acredita para inmuebles adquiridos antes de abril de 2014 con la escritura correspondiente y a partir de entonces con un complemento de la factura del notario (CFDI) con dicha información. Es muy importante asegurarse de contar con la factura del notario desde la compra del inmueble, de lo contrario no podrá deducirse al momento de la venta.
2. Inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones.
Se acreditan con las facturas correspondientes con el aviso de terminación de obra o con un avalúo (en este último caso solo al 80%). La recomendación aquí es siempre contar con las facturas en regla y dar todos los avisos para evitar algún problema en lo futuro.
3. Gastos notariales.
Estos, como se dijo antes, se acreditan con la factura correspondiente.
4. Comisiones y mediaciones.
Esto se refiere a la cantidad que se paga a los mediadores o “corredores” inmobiliarios. Antes se estableció que para deducir estos gastos deberá exigirse una factura al momento de la compra; si no se cuenta con ella, no habrá deducibilidad de este concepto.
Es recomendable preguntar al notario todo lo relacionado con la exención y deducción del ISR desde la adquisición del inmueble, ya que si no se tiene dicha información y, en su caso documentos, quizá ya no se puedan conseguir posteriormente los elementos necesarios.
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¿Un extranjero paga más impuestos al comprar,
vender o rentar en México?
TE DECIMOS EN QUÉ CASOS UN EXTRANJERO PAGA LO MISMO QUE UN MEXICANO, CUÁNDO PAGA MÁS E INCLUSO CUANDO PUEDE EXENTAR IMPUESTOS AL IGUAL QUE UN NACIONAL.
CASO 1. CUANDO UN MEXICANO COMPRA
Cuando una persona de nacionalidad mexicana compra un inmueble, a nivel general, el proceso que debe cumplir es el siguiente:
- Debe obtener certificados de libertad de gravámenes, constancias de no adeudo en materia fiscal y certificado de uso de suelo de su propiedad.
- Debe acudir con un notario y presentar documentos como el título de propiedad, boleta predial, boleta de agua, acta de matrimonio (cuando procede) y avalúo (cuando procede).
CASO 2. CUANDO UN EXTRANJERO COMPRA (FUERA DE LA ZONA PROHIBIDA)
Cuando un extranjero compra un inmueble fuera de la llamada ‘zona prohibida o zona restringida’ -que implica una distancia de 100 km al interior del país y 50 km desde las costas-, es decir, si compra una casa o departamento en la colonia del Valle en la CDMX, dicha persona únicamente debe convenir con el gobierno mexicano, a través de la Secretaría de Relaciones Exteriores, que se le considere como nacional en relación a esa adquisición. Este proceso responde a lo que se conoce como cláusula Calvo.
“Ese es un trámite que ni siquiera tiene un costo especial, de tal suerte que es un requisito más en el que los notarios ayudamos a los adquirientes extranjeros. Y no les cuesta más la escritura por ser extranjeros, pagan lo mismo que un mexicano al momento de adquirir”, explica José Antonio Manzanero.
CASO 3. CUANDO UN EXTRANJERO ADQUIERE (DENTRO DE LA ZONA PROHIBIDA O RESTRINGIDA)
En estas circunstancias, la ley de inversión extranjera permite a los extranjeros utilizar la figura del fideicomiso para aprovechar un inmueble que esté dentro de la franja restringida o prohibida, como Acapulco o Cancún.
“Para esos efectos el extranjero no puede adquirir el dominio directo como comprador y el instrumento jurídico que le queda es -a través de un fideicomiso-, utilizar y aprovechar el bien. En ese sentido, se requiere una institución de crédito para que, como fiduciaria, esta sea la que administre este negocio jurídico”, indica el decano del Colegio Nacional del Notariado Mexicano.
Este tipo de fideicomisos por ley tienen una duración máxima de 50 años, que el interesado puede pedir que se extienda 50 años más. De esa forma, puede aprovechar el uso del inmueble hasta por 100 años.
Cabe señalar que el extranjero deberá cubrir el costo del fideicomiso, el cual variará según la tarifa de la institución fiduciaria por su intervención. Hay que tramitar el permiso correspondiente ante la Secretaría de Relaciones Exteriores y darle aviso a dicha secretaria por parte de la fiduciaria cuando se haya usado ese permiso para acceder al bien inmueble.
El consejo para los extranjeros interesados en adquirir una casa o departamento en la zona prohibida mexicana es acudir a algún banco para saber el costo de esto, así como el costo de las escrituras, mismo que se elevará al requerir un procedimiento más sofisticado dada la intervención de la institución de crédito.
En resumen, cuando un extranjero compra un inmueble fuera de la zona prohibida, no tiene que pagar más que lo que paga un mexicano por esa operación, a menos que decida adquirir una casa o un departamento en la playa, por ejemplo, (o sea dentro de la zona restringida).
En ese caso, un extranjero necesita adquirir la propiedad con apoyo de una institución bancaria que servirá como fiduciario. El extranjero se convierte en fideicomisario y gracias a ello podrá gozar del bien inmueble. Pero mucho ojo, esta persona no será propietaria de la casa o departamento, solo va a ser fiduciario aunque podrá usar la propiedad o incluso rentarla y obtener ingresos de ello, aunque claro deberán pagar sus respectivos impuestos.
CASO 4. CUANDO EL VENDEDOR ES MEXICANO O EXTRANJERO
“Cuando se vende un inmueble realmente no es importante el tema de la nacionalidad, lo que importa es el concepto de la residencia para efectos fiscales. Imaginemos el caso de un ciudadano español que ha vivido en México 20 años o más, por lo que cuenta con residencia fiscal en México, aunque sigue siendo extranjero. Cuando esta persona vende, pagará sus impuestos como cualquier otro contribuyente, inclusive puede llegar a exentar por vender su casa habitación”, advierte Manzanero.
La historia es diferente para un mexicano.
Pongamos el ejemplo de un mexicano que radica en Estados Unidos y quiere vender una casa que tiene en México. “Si el señor es residente fiscal en otro país, cuando venda un bien que tiene en la República Mexicana, tendrá que pagar impuestos bajo otro esquema en el que son más altos”, indica el especialista.
En ese sentido, necesitamos entender que más que la nacionalidad, lo verdaderamente relevante es la residencia fiscal de una persona al momento de vender un inmueble.
CASO 5. CUANDO UN MEXICANO O UN EXTRANJERO RENTA
Por último, cerramos este tema con el aspecto del arrendamiento.
En el supuesto de que un extranjero o un mexicano quieran rentar, no hay ninguna distinción: no es más caro ni más barato para uno u otro. Eso se debe, esencialmente, a que el arrendamiento de un inmueble no requiere una escritura pública ante notario, solo la firma de un contrato de arrendamiento bajo condiciones que resguarden los derechos y obligaciones del dueño y del inquilino.
Finalmente, si un mexicano o un extranjero quisieran rentar en la llamada ‘zona restringida’, lo pueden hacer sin ningún problema ya que no están adquiriendo el dominio directo sobre el bien, sino únicamente el uso o el uso y goce de ese bien inmueble.
Impuestos al vender un terreno y al comprar un local comercial
¿QUIERES VENDER UN TERRENO PARA TENER LIQUIDEZ O COMPRAR UN LOCAL PARA EMPRENDER UN NEGOCIO? ESTO TE INTERESA.
En el artículo Impuestos por comprar y vender un inmueble vimos que, cuando una persona compra un inmueble, debe de pagar el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), el cual es determinado y recaudado por las distintas entidades federativas. Este puede ir de 2% a más de 5% y se calcula sobre el valor más alto de la operación.
También quedó establecido que, en algunas entidades del país, como Coahuila o Nuevo León, las adquisiciones por causa de muerte y las donaciones tienen tasa cero.
Por otra parte, José Antonio Manzanero, expresidente y decano del Colegio Nacional del Notariado Mexicano, nos aclaró que las personas físicas que venden una vivienda causan un Impuesto Sobre la Renta (ISR) por enajenación de casa habitación. No obstante, se les puede exentar de ese pago siempre y cuando el valor máximo de la venta sea de 700,000 Udis, o sea, alrededor de 4.3 millones de pesos; y también se cumplan ciertos requisitos. No dejes de leer la nota completa para conocer los detalles.
Impuesto al vender un terrenoAhora bien, ¿qué es lo que pasa al vender un terreno? De acuerdo con el expresidente José Antonio Manzanero, la venta de un terreno nunca está exenta de ISR. El contribuyente solo puede exentar la venta de una casa habitación cada tres años.
“Si yo vendo un terreno, necesariamente un notario debe realizar un cálculo que prevé la Ley del Impuesto Sobre la Renta aplicando ciertas tarifas bajo una regla: entre más gana una persona, más paga sobre ISR. Esto se lleva a cabo desde el 1º de marzo de 2014”, asevera.
Veamos dos ejemplos:
Caso 1Juan compró un terreno hace dos años por un millón de pesos y ahora tiene una emergencia económica, por lo que decide vender su terreno en el mismo precio.
“Tan solo por los años que han transcurrido desde que compró, lo que pagó de escrituras, los costos de adquisición y las deducciones van a ser mayores al precio en que venda. Ante este escenario, al vender -y aún cuando se tiene un ingreso de un millón de pesos-, las deducciones son mayores y no tiene por qué pagar impuesto porque tiene una pérdida fiscal”, explica Manzanero.
Caso 2Juan cambia de opinión y decide vender su terreno en un millón 500 mil pesos. Lo hace y, aún con deducciones, tiene una ganancia de 300 mil pesos.
“Los valores ajustados y las deducciones llevan a que, el millón que Juan pago hace dos años, ahora se haya convertido en un millón 200 mil pesos. Como gana 300 mil pasos en la operación de venta, solamente sobre esos 300 mil se deberá hacer el cálculo y el pago del ISR pago provisional por venta de bienes”, advierte Manzanero.
Impuesto en la compra de un inmueble de uso comercialCuando se trata de la compra de una oficina, un local comercial, una fábrica, etcétera, además de la escrituración y el ISR a cargo del vendedor, el comprador tiene la obligación de pagar el Impuesto al Valor Agregado(IVA), que es del orden, siempre de 16% sobre el valor de las construcciones no destinadas a uso habitacional.
No dudes en acudir con un notario para resolver tus dudas, consulta el directorio de notarios afiliados al Colegio Nacional del Notariado Mexicano aquí.
Es importante que no te dejes llevar por la creencia de que es un servicio demasiado costoso o tardado, pues cuando un notario interviene en una operación traslativa de domino de inmuebles, más de 85% de lo que cobra en una escrituración se destina al pago de impuestos, derechos y contribuciones locales y federales.
El impuesto al heredar una casa y cómo exentarlo
HAY 3 REQUISITOS PARA NO PAGAR EL IMPUESTO SOBRE ADQUISICIÓN
DE INMUEBLES (ISAI) AL HEREDAR UN INMUEBLE.
¿Sabías que el heredero de un inmueble debe pagar un impuesto que se llama Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles o Impuesto de Traslación de Dominio para recibir la propiedad que recibió en herencia?
Este impuesto se genera porque la persona que falleció (el propietario de la casa o departamento) ‘transmite’ la propiedad de ese bien a alguien más (al heredero). En otras palabras, al haber una transmisión inmobiliaria, se causa ese impuesto.
De acuerdo con el Colegio Nacional de Notariado Mexicano, cuando se recibe un inmueble por herencia es necesario distinguir aspectos como la ubicación, pues hay entidades como la Ciudad de México, Nuevo León y Coahuila donde no se causan impuestos por recibir bienes inmuebles por herencia, mientras que en otros estados sí se grava.
Por ejemplo, cuando alguien recibe por herencia un inmueble en el Estado de México, deberá pagar el impuesto que se paga por comprar una vivienda en esa zona, o sea, el ISAI.
Asimismo, tiene que ver el valor del inmueble, si lo que se va a adjudicar está dentro de cierta cantidad establecida, se puede estar exento del ISAI por muerte, pero si se rebasa esa cantidad, deberá gravarse.
LOS 3 REQUISITOS PARA EXENTAR EL PAGO DE ISAI AL HEREDAR UN INMUEBLE
“En la CDMX, hasta 2018 había una tasa cero muy benéfica con supuestos muy fáciles de cumplir sin importar el valor del inmueble, la antigüedad del fallecimiento de la persona o el destino del inmueble. A partir de este año se reconoce la tasa cero siempre y cuando se cumplan varios requisitos”, explica José Antonio Manzanero, expresidente y decano del Colegio Nacional del Notariado Mexicano.
Tales requisitos son tres y a continuación te los presentamos:
- Que el valor del inmueble tenga un valor máximo de 2 millones 191 mil 111 pesos
- Que el propietario de la casa o departamento haya fallecido, cuando más, dentro de los 5 años anteriores a que el heredero haga su adjudicación
- Que la adjudicación sea a favor del cónyuge, concubino o concubinaria y descendientes en primer grado. “Es decir, si yo dejé en mi testamento como herederos a mis nietos, ellos siempre van a pagar impuestos; si yo dejé como herederos a mis hijos, el inmueble tiene cierto valor y yo me morí hace menos de 5 años de que ellos se hagan la adjudicación y presenten en el registro público el testimonio para la inscripción, entonces gozan de la tasa cero”.
HTTPS://BLOG.VIVANUNCIOS.COM.MX/BIENES-RAICES/ABC-EXENTAR-DEDUCIR-ISR-AL-VENDER-CASA/
HTTP://WWW.LAMUDI.COM.MX/JOURNAL/IMPUESTOS-QUE-SE-GENERAN-AL-COMPRAR-UNA-CASA/
Fuente: https://blog.vivanuncios.com.mx/bienes-raices/especiales/que-impuestos-pagar-al-adquirir-un-inmueble/?utm_source=doppler&utm_medium=email&utm_campaign=20190328_BlogEspecial-01
